後悔しないマイホーム探しのPoint
後悔しない物件探しのPointをまとめてみました。
見落としがちなチェックポイントをまとめてみましたので、物件選び・不動産会社探しの参考にしてください！
１．物件選び
保証
購入物件の保証期間は、契約ごとに違いますので必ず物件検討時（早め）に確認しましょう。土地のみの契約時も、土の中に埋設物がある可能性がありますので要注意です。
他にも設備や地盤、シロアリ、耐震、瑕疵に関しての保証がついているかどうかも検討のポイントにしてください。
近隣問題
事故物件
資産価値
物件内覧時だけではわからない近隣問題。
後で後悔しないよう、その地域に詳しい人に聞くなど情報収集が必要です。
ごみ置き場や学校の集合場所等も確認しておきましょう。
一般的に事件、事故等により物件内で人が亡くなられた場合に売主には告知義務があります。但し告知をするかしないかにはあいまいな部分が多いため購入側の目線で調査が必要です。
自分たちが気に入った住みやすい物件を探したり建築することは一番大切なことです。
ただ、将来何かの都合で物件を手放すことになった時、出来るだけ資産価値がある物件を探すことはいろいろな面で大切なことです。
２．初期費用
物件購入費
土地・建物の購入費用。通常手付金と決済金2回に分けて支払をしますが、住宅ローンからお金が出るのは一番最後の決済引き渡し時ですので手付金は現金で用意する必要があります。一般的には手付金は売買価格の10％と言われていますが、用意することが難しい場合は早めに不動産会社や建築会社に伝えるようにしてください。交渉次第で手持ちの現金で承諾がもらえる場合がありますのであまり無理をせず正直に伝えることが大切です。
諸費用
その他
購入物件により金額は違います。おおよその目安として購入価格の8％～12％と言われています。原則諸費用は購入時現金にて一括払いしなければならないのですが、諸費用ローンを利用できる金融機関があります。また、火災保険・保証料などは組み方により初期費用を抑えることが出来ます。。
マイホームを購入、建築されたのち、実際に住むためにいろいろな費用が必要になります。家具・家電・カーテン・TVアンテナや電話工事、インターネット工事、引っ越し代などなど思った以上にお金がかかります。その為にも物件購入費や諸費用だけでなく住むのに必要な費用もしっかりと計算して資金計画を組みましょう。
３．ランニングコスト
修繕費
固定資産税
管理費（分譲マンション）
賃貸住宅とは違い、土地・建物すべてが自分のものになる為、年数がたち故障したものや劣化したものに関しての交換修理等のメンテナンス費用はすべて自己負担になります。
購入後、どのタイミングでいくらくらいの費用が掛かるのかを大まかで結構ですので物件検討時に把握することが大切です。
毎年、土地と建物に課税される税金です。建物の築年数や用途により優遇が受けられますので確認、手続きが必要です。年間にすると結構な金額になりますので物件検討時にある程度の金額把握が必要だと思います。
分譲マンションを購入された方にかかる費用です。
所有している間は住んでいなくても必ず支払わなければいけない費用です。まれに新築時に設定された管理費では足りない為、値上げをするマンションもあります。
物件購入時に、前所有者が管理費を滞納していた場合、新所有者が滞納分も引き継ぐことになりますので物件検討時には必ず確認してください。
修繕積立金（分譲ﾏﾝｼｮﾝ）
分譲マンションを購入された方にかかる費用です。
所有している間は住んでいなくても必ず支払わなければいけない費用です。まれに新築時に設定された修繕費では足りない為、値上げをしたり、工事時に所有者が高額な不足分を支払わなければならないというマンションも現にありますので現時点で修繕積立金がいくら積み立ててあるのか、積立金が安すぎないかを必ず確認してください。
物件購入時に、前所有者が管理費を滞納していた場合、新所有者が滞納分も引き継ぐことになりますので物件検討時には必ず確認してください。
４．保険
火災保険
・頭金のバランスにより年払い等もできますが、長期一括払い（10年）のほうがかなりお得です。低金利で諸費用ローンが借りれる場合は長期一括分を諸費用ローンで支払ったほうがお得な場合があります。
・自動車保険（車両保険）と違い、10年・20年後に火災等により全損した時も再建築可能な金額が保証されるよう新価保険への加入をおすすめします。初期費用を安く見せかけるために時価払いでの見積もり提案を不動産会社や建築会社からされる場合がありますので注意が必要です。
・地震保険は保険会社により最長5年一括払いが出来ます。年払いよりもお得ですので出来るだけ長期の地震保険を取り扱っている保険会社で検討することをおすすめします。
・その他、現在加入されている自動車保険、傷害保険の加入内容によりオプションを選択すること出来ますので参考にしてください。
生命保険
結婚した時・子供が産まれた時・マイホームを購入した時が生命保険を見直すタイミングだと言われています。住宅ローンを組むときに団体信用生命保険（団信）には加入しますが団信では補えない部分（入院・休職・傷害・介護等）を一般の生命保険で補うことをおすすめします。
5.住宅ローン
金利
借入本数
変動か固定か？それぞれのメリットをしっかり理解して選択しましょう。固定から変動はいつでも変更できますが固定は固定期間終了まで原則変更が出来ません。
一般的に、3,000万円のマイホームを購入する場合、3000万円の住宅ローンを組むのですが、この場合金利を変更したい時、3000万円分すべてを固定か変動か選択する必要があります。金融機関により3000万円を2口または3口に分けてローンを組むことが出来る場合があります。この場合1000万円は長期固定、1000万円は短期固定、1000万円は変動と言うようにリスク分散をすることが出来ますので若干諸費用はかかりますが参考に覚えておいてください。特に繰り上げ返済時に期間が短くなる方法しかない金融機関には有効な方法だと思います。
保証料
団体信用生命保険（団信）
ローン借入時に支払う保証料ですが結構高額です。頭金を抑えたい方は金利を若干上乗せまたは諸費用ローンとして借り入れが出来る金融機関等を探されるといいと思います。
また保証料はないまたは安いが、融資手数料が高額な金融機関もありますので注意が必要です。
ローンを借りている本人が万が一、亡くなったり高度障害になった場合に残っているローンが保険にて支払われる保険です。住宅ローンを借りるには原則加入が必要になります。
一生賃貸住宅に住むか持ち家かの選択するとき持ち家の大きなメリットになる保険です。
金融機関により保険料が金利に含まれる場合や別途費用が必要な場合、死亡や高度障害だけでなく7大8大疾病時にも保険が適用されるなどのオプションも用意している金融機関がありますので金利同様保険の内容をしっかり理解して金融機関選びをしましょう。
健康状態が悪い、または過去に大きな病気をしている場合加入できない場合があります。基本的には、加入できないと住宅ローンの借り入れが出来ないのですが緩和された保険を取り扱っている金融機関等もありますので参考にしてください。
諸費用ローン
繰上げ返済
金融機関により、諸費用ローンの取り扱いや金利、期間、諸費用ローンに含まれる項目等様々です。頭金を抑えたい方はしっかりと確認したうえで金融機関の選択をしましょう。
金融機関により、繰り上げ返済に手数料が必要な場合がありますのでチェックが必要です。返済時期によっては非常に高い手数料を請求する金融機関もありますので注意が必要です。また繰り上げ返済により毎月の返済額は下がらず期間が短くなる場合や期間は変わらず毎月の返済額が減るシステムの銀行など金融機関によりシステムが違いますので金融機関選びにはしっかりとチェックしてください。
リフォームローン
審査
リフォーム分を住宅ローンと同じ内容で借り入れできる銀行と、別扱いで金利や返済期間が変わる金融機関があります。購入時にリフォームなどをお考えの方はリフォームローンの内容がいい金融機関を探すことをおすすめします。
銀行の審査には事前審査と本審査があります。
事前審査は、売買契約する前に事前に行う審査です。いい物件が見つかっても事前審査に時間がかかってしまうと他の人に物件を取られてしまう可能性がありますので出来るだけ審査結果の早い銀行を選びましょう。
審査の内容も、銀行や銀行の担当者により大きく違いますので、現在の状況をよりよく評価してくれる金融機関を探し、前向きに取り組んでくれる銀行担当者と出会うことがポイントになってきます。
６．税金（減税・免税）の手続き
登録免許税
印紙税
取得税
所有権移転・抵当権設定時に必要な税金です。通常司法書士が計算し登記費用として支払います。用途や面積によって優遇が受けられますので優遇されているかどうかをしっかりと確認してください。
売買契約時、請負契約時、銀行でお金を借りる契約時に必要な収入印紙（税金）です。
用途や物件によって優遇が受けられますのでしっかりと金額を確認してください。
取得した土地、建物に課税される税金です。取得後半年くらいで請求が来ます。但し購入した用途、面積、建物等により全額免除になる場合がありますので購入後忘れずに県税事務所に手続しましょう。
固定資産税
所得税・市県民税
土地、建物に課税される税金です。建物の築年数や用途により優遇が受けられますので確認、手続きが必要です。特に注文住宅で検討の方はどのタイミングで市の検査を受けるかによって固定資産税額が変わってきますので参考にしてください。
住宅ローンにてマイホームを購入された方は、購入した翌年の確定申告時に住宅ローン減税の申告をすることにより一定の条件を満たすことにより所得税・市県民税が減税になります。かなり大きな金額が減税になりますので必ず手続きを忘れないようにしましょう。
贈与税
ご両親や祖父母の方に住宅購入のために110万円以上の資金援助をしてもらった場合、贈与税の申告をして贈与税を収めなければなりません。
但し、援助の受け方や申告の仕方により減税や非課税になる特例も設けられていますので援助を受ける場合は計画性をもって進めていかないと思わぬ税金（結構高額になります）を支払うことになりますので注意が必要です。
