午前中は事務作業。
午後から取引のある銀行より紹介を受け、工場用地探しと所有している土地の売却を検討されている法人様に訪問し法人担当者の方と今後の流れを打ち合わせをさせていただきました。
その後、5年ほど前に当社で勤務していた元社員が独立し不動産の免許申請が終わったとあいさつに来てくれました。
午前中は事務仕事を行いました。
午後からは（公益社団法人）愛知県宅地建物取引業協会の本部に出向き、協会の関連会社である愛知宅建サポートと打ち合わせをしました。
その後、同協会の総務財政員会に参加し来年度の予算等を話し合いました。
委員会終了後、総務財政員会のメンバーと名古屋駅周辺で懇親会を行いました。
本日、小牧市より『小牧市空き家管理事業者登録決定通知』が届きました。
当社は、空き家の相談に対し、売却や解体をおすすめする前に、今後お持ちの空家をどのようにして行ったらいいのかをゆっくりと話し合い検討してもらう間、当社にて空家の管理をさせていただく事業者として小牧市に登録をさせていただきました。
午前中は以前から相談を受けていた離婚に関する打ち合わせをさせていただきました。
離婚といっても当社は不動産会社ですので、離婚する場合所有している自宅はどうなるのか？どうすればいいのか？などのお話をさせていただきました。
午後からは、昨日に引き続きお世話になっている地主様の紹介で別の地主様を訪問させていただき、土地売却の提案をさせていただきました。
午前中は先月末に空家を買取りにて当社にお譲りいただいたお客様より鍵の受け取りをさせていただきました。
売買契約・決済は先月させていただいたのですが、思い出の詰まったものをもう一度家の中で探して持ち出したいとのご要望があり、決済後約1か月間鍵引渡しの猶予を付けた契約をさせていただきました。
ご来店され鍵を渡されるときに、この猶予のおかげで心置きなく荷物の整理が出来たと喜びのお声をいただき、お菓子まで頂戴しました。
その以後、KTランドリー片場店に集金行きました。
午後からはお世話になっている地元の地主様の紹介で、2件の地主様に訪問させていただきました。
訪問した地主様は2件とも道路に接していない土地をお持ちで、たまたまですがそのような土地を有効活用できそうなお客様がみえたため、売却されないかの意思確認で訪問させていただきました。
夕方からは先日契約させていただいた、養老町収益物件の売主様宅に訪問させていただき契約書類の引き渡しと今後の流れをご説明させていただきました。
昨日まで社員研修の為業務をお休みさせていただきました。社員研修期間中にご連絡いただいたお客様には対応が出来ず申し訳ございませんでした。
本日は、午前中に当社事務所を建設してもらった丸協の小牧支店長に来店いただき打ち合わせをさせていただきました。
午後からは、愛知銀行小牧西支店の担当者に来店いただき打ち合わせ、その後、当社賃貸管理事業部の担当者と打ち合わせ、16時からはいつもお世話になっている地主様と喫茶店で打ち合わせをさせていただきました。
夜は当社顧問の司法書士事務所の担当者とリフォーム業者と会食会に参加しました。
何年ぶりかのフグ料理で大変おいしくいただきました。
午前中は、養老町にある収益物件の売買契約の為、金山にある不動産会社にお邪魔しました。
事前に書類を確認していただいていたのと、いろいろと経験と知識のあるお客様（買主様）だったため契約が非常にスムーズに進めることが出来ました。
契約の終わりには、同じ不動産賃貸業者として当社のグループ会社である株式会社クールの考える今後の賃貸経営とお客様の賃貸経営方針等をお話しさせていただき非常に勉強になりました。
帰り道にKTランドリー片場店に立ち寄りコインランドリーのチェックをしました。
帰社後は事務作業と明日より23日まで社員研修で店を留守にするため、事務仕事等の処理をしました。
明日から23日木曜日まで事務所を留守にするため、業務日誌も23日までお休みさせていただきます。
午前中、明日行う売買契約の書類づくりをしました。明日の契約は収益物件（賃貸アパート）の為、いつもの土地や一軒家の売買契約とは違い準備する書類が多くなります。
昼前に、最近契約書づくりと家賃査定・土地の売却査定をさせていただいたお客様が来店され、お菓子をいただきました。お持ちの土地に関して少し打合せをさせていただきました。
いただいたお菓子を事務員に渡したところ有名でおいしいお菓子とのことで大変喜んでいました。
午後からは、空き家をお持ちのお客様にご来店いただき、空き家に関する売却方法（仲介・買取り）の違いやメリットデメリットをお話しさせていただきました。
色々とご自身で勉強をされている方で、知識もお持ちで非常にいい打合せが出来たと思います。
今日の話を持ち帰っていただき、どのように売却されるか後日連絡をいただくことになり、私としても少しでも売主様のご要望に沿った動きが出来るよう頑張っていきたいと思います。
その後、いつもの喫茶店で地主様お二人と打ち合わせ。
地主様よりご紹介いただいた企業様が購入を検討されている土地の詳細を調査しその資料を基に説明をさせていただきました。
今日の話を地主様が、購入希望の企業様にお話ししていただき当社をつなげていただけるとのことでしたので本当にありがたく思います。
余談ですが、地主様のおひとりが今日の午前中に胃カメラをされたということでしたが、今の胃カメラは口からではなく鼻から入れるタイプだったそうで、口から入れるタイプみたいに苦しさはなく本当に楽に検査をすることが出来ると教えてくれました。
私も年に1回はバリュウムで検査はしているのですが、そんなに楽であればたまには胃カメラをやって検査をしてもいいかと思っています。
その後、事務所に戻り明日の売買契約書類を最終確認しました。
（ひとり言）
居住用財産の売却特例（3,000万円控除）を調べていた時、売却する家に居住しなくなってから3年経った年の12月31日までに売却しないと特例が使えないという決まりになっています。
自宅を売却して3,000円まで控除されるのとされないとでは、売却価格の約20％は最終手取り金額が変わってきてしまいます。
そこで今回疑問に思ったのは、その家に住んでいた人（所有者）が、老人ホームに引っ越しをして3年以上たって売却した場合この特例が使えないということです。
最近新設された、空家特例では、最終の居住者（所有者）が老人ホームに入っていてなくなった場合は、最後の居住地を老人ホームではなく自宅としてみなしてくれるにもかかわらず、従来からある居住用財産の売却特例ではそのような解釈をしてくれないという点です。
これからますます高齢化社会になり、また核家族化している現在では自宅を売却せずに老人ホームに入り今後を見据えたうえで元気なうちに自宅を売却してそのお金で老後を過ごそうと考えている方が増えてくると思います。
ただ現在のルール―では、3年以内に売却しないと特例が使えないということで、大切な自宅を売却するかしないかの判断する期間が短すぎると思います。
今後、不動産業者として宅建協会等を通じ、法改正されるよう働きかけていきたいと思います。
午前中、賃貸管理事業部と今後の賃貸管理商品や現在の繁忙期に対する対策を打ち合わせしました。
その後、いつもお世話になっている地主様と喫茶店で打ち合わせ。
お持ちの土地をある企業が譲って欲しいとの話があり、どうすべきか等の打ち合わせをさせていただきました。
午後から、明日来店されるお客様の物件の下見に行きました。
明日のお客様は、お母様が数年前に息子様たちが住まれている近くの施設に一転され、今まで住まれていたご自宅が空家になってるため、その空家の管理・売却のご相談で来店されます。
明日は出来るだけお客様のご要望をお聞きし、有意義な提案が出来るよう準備をしました。
もう一軒、売却を依頼されている土地があり、よりいい売却方法がないか再度現地確認をしに行きました。
現地でひとつ面白い提案が出来るかもしれないことを思いつきましたので、一度市役所に行っていろいろ確認したうえで提案をさせていただきたいと思います。
朝一番から、昨日頼まれた土地の資料作りと、小牧市内にある空家（ゴミ屋敷）について
10時に喫茶店にて地主様と打ち合わせ。大きくは3点打ち合わせ事項があったため2時間ほど打ち合わせをさせていただきました。お二人の地主様と打ち合わせをさせていただいたのですが、お1人が80歳でもう一人は84歳とのことでしたが本当に元気で頭もキレキレでした。
こちらの提案をお渡しして、次回までに話をまとめてきていただけるとのことで返事を楽しみに待ちます。
１４時に大垣共立銀行 小牧支店の支店長代理に来店していただき打ち合わせをしました。大垣共立銀行さんは当社のメインバンクとして本当に心強い存在です。
16：30より愛知銀行 小牧西支店の担当者と打ち合わせ。当社グループ会社の株式会社クールが今後物件購入する時の目安について打ち合わせをさせていただきました。
また仲のいい不動産会社より、株式会社クールにて購入する物件紹介をしてもらい、資料がそろったため今回は尾西信用金庫 神山支店に融資のお願いをするため書類の送付をしました。
最近は株式会社クールにて一気に保有物件を増やしている傾向にありますので審査的には厳しくなると思いますが何とかうまくいくといいです。
また、当社にて空家管理をさせていたいている隣地の方より連絡があり、保有されている隣地の物件を売却されたいとのことでした。
売却するにはいろいろと問題のある土地の為、これからいろいろと調査をして、買取りにしろ仲介にしろご要望にお応えできるように知恵を絞って頑張っていきたいと思います。
午前中、事務作業とKTランドリー片場店への集金
午後から、当社のホームページを管理してもらっている業者さんが来店。他業種の動向や同年代ということもありこれから先の経営や人生について話をすることが出来ました。
その後、愛知銀行小牧西支店の担当者に来店いただき打ち合わせをさせていただきました。
夕方にはコメダ珈琲 八釼店にて日頃お世話になっている地主様と打ち合わせをさせていただきました。ご近所の方が土地を購入されたい方と売りたい方がいらっしゃるとのことで調整役をお願いされました。
帰社後、明日の午前中に打ち合わせをする地主様に提示する資料作りをしました。
午前中は以前より不動産を投資に興味をお持ちのお客様にご来店いただきいろいろと情報交換をさせていただきました。
その後、当社に売却をお任せいただいている養老町の売主様宅に訪問し、売買契約書を説明させていただき記名押印をいただいてきました。
この売主様は、3年ほど前に別の売主様の賃貸物件2棟を仲介にて売却させていただき、その売主様よりご紹介していただいた売主様です。
収益物件を2棟お持ちで、資産整理の為（子供たちが賃貸経営を引き継ぎたくない）とのことで売却依頼をもらいました。
まずは大きめの物件から売却をしよということで、一昨年1棟を仲介にて売却させていただき少し間を置き今回残りの一棟を仲介にて売却することになりました。
すべてを説明しご納得いただき、お預かりした契約書を基に金曜日に買主様とお会いし同じく説明をさせていただき記名押印をいただければ契約成立です。
順調にいけば3月末には引渡しが出来そうです。
午前中は、空家管理を任せていただいている所有者様に来店いただきました。
約２年ほど前に住まれていたお母様が施設に入られるとのことで当社にて空家管理をさせていただき、昨年お母様がお亡くなりになり、最近相続が完了したとのことで売却の打ち合わせをさせていただきました。
いつものように仲介での売却・当社買取りでの売却双方のメリットデメリットを説明させていただき後日どちらの方法で売却されるかの返答をいただくことになりました。
午後からは、当社顧問税理士である税理士法人中央総研の担当者に来社いただき打ち合わせを行いました。
その後15時より、公益社団法人宅地建物取引業協会 北尾張支部の正副支部長会に副支部長として参加させていただき来年度に向けた執行部の在り方について打ち合わせをしました。
18時からは、同じく宅建協会の第2ブロック（小牧市・犬山市）の会員が集まるブロック懇談会に参加させていただき同業の仲間たちと楽しく懇談をすることが出来ました。
午前中は、知人に紹介してもらった、くろかわ内科・健診クリニックにて初めての全身MRIをしました。
今年50歳を迎えるにあたり、年1回の健康診断だけでなく健康診断の半年後に全身MRIを受けることをすすめられたため初めて体験しました。
最初にCT5分程度、その後MRIが40分ほど、腹部エコーが30分程度と通常の健康診断に比べ非常に念入りに診てもらうことが出来ました。
結果は2週間ほどで届くとのことで何もなければいいのですが・・・
事務所に戻り、午後から十六銀行 小牧支店の担当者と打ち合わせ
その後、江南市役所に行きマイナンバーカードの発行（受取）に行ってきました。
申込はスマホでして、受け取りのはがきはだいぶん前に届いていたのですがなかなか取りに行けず、そろそろと思い行ってきました。
市役所につくと私と同じ、マイナンバーカード発行待ちの人が結構いて受付から30分ほど待たされて無事に発行してもらいました。
事務所に戻り、早速マイナポイントをもらうための登録をし、ワクチン証明証明書の登録も行いました。
これで、印鑑証明の発行でいちいち江南市役所まで行かなくて済みます。
その後、パキスタンのお客様と事務所にて打ち合わせを行いました。
今日は今年初のゴルフに岐阜まで行ってきました。
2月とは思えない暖かさで、スコアは別として楽しいゴルフをすることが出来ました。
16：00頃には事務所に戻り、簡単な事務作業をしたのち、KTランドリー片場店に行き調子の悪い防犯カメラを治してきました。
ついでに近くのKTストレージ豊場により現場チェックをして、いつもより早い時間にトレーニングジムに行き足のトレーニングをしてきました。明日はしっかり脚の筋肉痛になりそうです。
明日は午前中、健康診断（初の全身MRI）です。夜9時までに食事を終わらせるようにとのことですので早めに食事を済ませ就寝しました。
午前中、先日依頼をいただいていた扶桑町にある空家の買取り査定を売主様に持参させていただきました。
売主様が高齢で相続人がいらっしゃらないということもあり、今回は仲介よりも買取りをおすすめさせていただきました。
通常であれば買取りよりも仲介の方が手残りの金額が多くなることが多いのですが、今回は売主様のすまれている場所が物件から遠く、荷物の片づけやいろいろな手続きが難しいことや、仲介の場合いろいろと手続きが多く、買手が見つかるまでの期間・契約までの期間・契約から引き渡しまでの期間・引き渡し後の保証などを考えると、若干手残りは減るかもしれませんが買取りの場合は、売主様がご納得いただければ即契約・決済・引き渡しが行え、手元に売却代金もすぐに入ってきます。
売主様には再度、仲介・買取りのメリットデメリットを説明させていただき2・3日中にご返答をいただくことになりました。
午後からは、先週頼まれていた社宅の査定書と賃貸借契約書、将来売却予定の土地査定書を地主様にお持ちさせていただきました。
個の地主様には先代のころからお世話になっていて、このように少しのことでもお声がけしてもらえることは大変うれしく思います。
事務所に戻り、司法書士事務所の方と打ち合わせをしました。ちょうど、コンビニ用地にふさわしい情報等もありましたので持ち帰ってもらい知り合いの業者に紹介してもらうよう依頼をしました。
その後、事務作業をしました。
午前中事務所にて事務作業
午後1時より尾西信用金庫 神山支店にて支店長と打ち合わせ
14時30分より地元の地主様と喫茶店で打ち合わせ。
その後、ＫＴストレージ豊場に行き看板照明の確認
夕方より、いろいろお世話になった業者さんの担当者が退職のあいさつに来店。
その後、最近奥様より離婚を切り出され（何も言わず自宅を出てしまった）お客様が来店され状況の確認と今後起こりえる可能性のある事の打ち合わせをさせていただきました。
離婚となるとどうしても問題となるのが財産分与
結婚した後に築いた資産に関しては、夫婦どちらの名義になっていても2人で築いた財産として基本的には2分するというもの。
夫婦関係に関してはなかなか法律にだけ照らし合わせて簡単に解決するものではないので、それぞれの相談に対して対策は変わってきます。
ただ私が仕事としてお手伝いできるのは、不動産に関することだけなので、他の問題に関しては私をいつもサポートしてくれている司法書士や弁護士、行政書士など案件によってご紹介させていただくことぐらいしかできませんが、離婚の話がそう珍しくなくなった近年、離婚に関する不動産のトラブル相談が非常に多くなってきています。
午前中、当社のシステム修正。当社が使用しているシステム（ＡＣＣＥＳＳ）は18年前に開業した時、システム会社に作成を依頼する費用がなく独学で作成し始めシステムです。
最初は業務終了後、朝方4時くらいまで毎日システム作りをして自律神経失調症といわれたこともあり大変でした。
その後は、都度改修を行い現在に至っています。やっぱり自分で作ったシステムは素人づくりで不便なところや見た目がきれいじゃないところがありますが、逆に自分のやりたいことが自由に作れるという面ではすごくいいです。
今となっては、このシステムが今の当社を創り支えてきてくれている同志です。これからも大切にしていきたいと思います。
システム作りの後は、仲介と買取りの違いとそれぞれのメリットデメリットまとめてみました。
基本的には仲介にて不動産を売却させていただいた方が売主様としての手残り金額は多いのが通常ですので、最初は仲介での売却を中心に説明をさせていただくのですが、最近はそれでも買取りでの売却を望まれるお客様が増えてきています。
買取りでの売却を望まれる多くのお客様は、ご両親が住まれていたご自宅をご両親の他界や施設などへの入所を機に売却されたい方です。
ご自身も仕事があり、家の中の片づけやいろいろな手続き、解体や測量費の立替などが手間で手取りが少し減っても買取りでの売却の方がいいと言われる方が多いです。
そんなお客様により仲介での売却と買取りでの売却の違いを分かりやすく理解していただくための資料を作成しようと思っています。資料が出来上がったらその内容をHPにも掲載していきたいと思います。
事務作業中に、ブラジル人のお客様が来店され一軒家を購入したいとのこと。
当社は、開業当初からいろいろなご縁がありブラジル人向けのサービスをしてきました。
小牧市はブラジル人が多いということで、アパートを貸したり、航空券を売ったり、保険を取り扱ったり、ウォーターサーバーを取り扱ったり、仕事を紹介したりなどいろいろやっていくうちに、ここ10年以上は日本に住むブラジル人のマイホーム購入のお手伝いをさせてもらっています。
一時は当社にてブラジル人スタッフや日本人でポルトガル語のできるスタッフに働いてもらい本格的にサポート絵をさせていただいていたことがあります。
現在は、通訳に関しては長年の付き合いがある元ブラジル人スタッフに業務委託社員としてブラジル人のお客様がみえたときのみサポートをしてもらっています。
今回も、お客様が日本語が苦手ということで電話で通訳スタッフにつなぎ今後の流れや段取りを取ってもらい、来週の日曜日に当社事務所にて打ち合わせをすることになりました。
私も以前は最前線でブラジル人の方にも営業活動をしていましたが、今では元日本人社員に業務委託として住宅ローンのサポートから家の購入サポートすべてをお願いしています。
なんだか今日は株式会社キングトラストの歴史を思い返しながらの業務日誌でした。
午前中は事務所にて、昨日に引き続き業務委託先のパソコン修理。いろいろとやったのですが私の力では回復できなかったため、事務所に眠っていたパソコンを立ち上げそのパソコンを業務委託先仕様に整えて渡すことにしました。
その後。売却依頼をいただいている小牧市間々土地と小牧市二重堀土地の査定書づくりを行いました。査定書作りはいろいろな方面から売主様にとって最大限の利益を考えその中でもリスクを最小限に抑える提案を心がけて作成している為、結構時間がかかります。
来週、この2件の売主様に提案をする予定でいますので喜んでいただけるといいです。
その後、賃貸管理を委託している委託先とリフォームを委託している委託先がたまたま事務所に来たので少し打合せをさせていただきました。
夕方にはKTランドリー片場店に行き、パートの方より要望のあった備品（アルコール消毒液・虫よけ・ビニール袋70L)を届けに行ってきました。
KTランドリー片場店では、他店にはなかなかないサービスとして、店舗内に45Lと70Lの袋を設置させていただき、洗濯済みの洗濯物を入れて持って帰っていただけるようにしています。
買い物袋有料化の中、気になる点はありますが思った以上に反響がよく出来る限りは続けていきたいと思います。
午前中、地主様と県会議員の奥様からのご紹介の方にご来店いただき生前贈与や遺言書等の説明打合せを当社の顧問司法書士事務所の方と行いました。
いつも思うのですが、謄本など書類上ではわからない各家庭ごとの思いやいきさつあり、その思いやいきさつが反映された結果になるには、事前の準備が大切だと思います。
処理の終わった後でこんなはずじゃなかったと思ってももう遅い場合も多くあるので出来るだけ早めに携われていたらと思うことが多くあります。
そのまま、事務所で司法書士事務所の方と打ち合わせ
その後は、KTランドリー片場店に行き両替機のチェック（昨日夜遅くにコールセンターから連絡があり調子が悪いとのことでしたのでチェックに行きました）
午後からは、業務委託先の人からパソコンの調子が悪いので見てほしいとの依頼がありチェック
エラーメッセージが出て立ち上がらないので、いろいろといじっていたら何とかデータも消えず復活することが出来ました。
夕方、東春信用金庫 本店営業部 副部長に来店いただき打ち合わせ。
その後、事務所にて顧問弁護士より依頼のあった遺留分訴訟の為に使用する査定書づくりと、売却依頼をもらっている土地の資料作成を行いました。
復活したはずの昼間に修理したパソコンがやっぱり調子が悪いとのことで、ジムでトレーニングの後、夜9時頃に業務委託先の事務所に伺い調整してみましたが治らず・・・
持ち帰って明日もう一度調整をしてみることにしました。
それと余談ですが、朝一番にいちい信用金庫で支店長をやっている高校時代の友人からLINEがあり、中部経済新聞に当社が載っていると連絡がありました。
丁寧に写真まで送ってくれました！！
これからも少しでも地域のお役きたてるよう頑張っていきます！！
11時30分に（公益社団法人）愛知県宅地建物取引業協会 北尾張支部に集合して支部企画研修会の準備を行いました。
昼食後、小牧市民会館にて研修会受付の準備、受付を行い研修に参加させていただきました。
研修の休憩後少し時間をいただき、私が委員長を務めさせていただいている第二公益事業委員会で行っている寄付・協賛活動について会員の皆様に説明と協賛のお願いをさせていただきました。
その後、住職様の研修を受講させていただき後片付けをして帰社
帰社後、元社員で現在は業務委託先と打ち合わせ
18時からは、宅建協会北尾張支部 第一ブロック（江南市・岩倉市・丹羽郡）の不動産会社の集まるブロック懇談会に参加させていただき、副支部長として乾杯のあいさつをさせていただきました。
3年ぶりにお酒を伴う食事会で大変盛り上がり、会員の皆様からもいろいろな意見をいただくことが出来て大変有意義な時間を過ごすことが出来ました。
その後、元社員も第一ブロックの会員として参加していましたので、2人で近くのお店にて二次会に行き久しぶりに2人で語り合うことが出来ました。
午前中、十六銀行小牧支店の担当者と事務所にて打ち合わせ
その後、KTランドリー片場店にて月初の処理
14時から、先代よりお世話になっている大家様の経営されるガソリンスタンドに訪問
社宅を建築されるとのことで、家賃査定の依頼と現在他で貸されている店舗が空きになった場合の売却査定を依頼していただきました。
話の中でガソリンスタンドの今後について色々教えていただき、改めて厳しい業界なんだと認識しました。
15時30分からは昨日お持ちの空家売却をお考えのお客様のご自宅へ訪問。
相続した空き家がそのままになっていて、他の不動産会社に売却を依頼しているがなかなか売れないので当社にて買取りをしてほしいとの依頼でした。
早速、現地を確認させていただき買取り金額の算出をして提案させていただきたいと思います。